我是汤有为，帮助100位粉丝买到合适的房子，二手房中介费1%，新房均有渠道优惠。
最近几天关于口罩问题舆论风声开始发生变化，多个城市针对防疫封控政策也有了调整，多地更是不查验核酸有效期，希望这是一个好的开始。
所以打算在2022年买房的最好是赶在12月底之前，最晚是春节之前，明年假如口罩问题真的有了进一步的放松，那又会是另一番景象了。
看好房子的可以直接发我房源链接，我这边都能联系到业主。
中介费1%，假如公积金贷款，组合贷会有一个3000的办理费，纯商贷没有，就没有其他费用了，从约谈一直到过户。
以下问答来自付费咨询，
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1、问：汤老师您好。
北漂10年租房花35W动不动就搬家累了社保交了10年了准备在京退休，长期发展，买房自住：
1.解决不再交房租问题（目前房租4K左右）
2.小孩3岁半，未来打算在京上小学到5年级左右老婆孩子去天津买个小房子初中高中，大学之后，天津北京房子卖掉加一起，换改善或者换城市。
3.对房市区域了解为0。在京10年一直在昌平沙河未挪窝
4.名下有夫妻共同房产一套满四年有房本有商贷。卖掉首付在130-140W，月供能力在8K。在京算二套。本人有购房资格，妻子没有。公积金最高基数缴纳。有车无京牌
想买60-70小两居，电梯板楼，交通便利，附近有小学，商圈，工作地点在北三-四环。求全京新房二手推荐。
回答：
你好：
你这个情况我是建议你直接去天津买一个比较好的学区房，因为你也说了孩子上到5年级老婆孩子会去天津。
假设你真的很想很想在北京买，推荐几个地方：
首付140万，二套，最多只能买总价250万左右的房子。
且在这个预算以内你的买房需求都不能同时都满足得到，只能满足其中2点。
即使你在北三四环工作，二手房我也不推荐你买北边了，因为这个预算北边基本没有好的区域可以选，能选的都是那些够劲不足发展一般的区域。新房可以买北边。
基于你的情况推荐3个区域：
一、地铁1号线6号线东边，通州梨园。
具体推荐小区：梨园100号院，梨花园，云景西里。这3个小区都是附近有地铁。
假如地铁不是必须，可以看 宏仁小区，首开国风美仑，这2个小区刚从通州划到亦庄，房价有上涨趋势。
二、沿着地铁8号线买南边大兴和义区域，8号线南北贯通，即使住大兴，平时上班也可以地铁直达北边。
具体推荐小区：和义东里、世嘉丽晶
三、顺义的新房
1. 金茂国际社区，你的预算可以买70平南北通透2居
2. 公园和御，你的预算可以买72平米南北通透2居
这2个小区目前周边没有地铁但是你有车这个也不是太大问题，且2个盘对于低预算且在朝阳上班的购房者是很不错的选择，毕竟总价低。目前金茂国际社区再卖的是第三期，一：二期已经卖完了，一期预计12月底交房。
2、问：打扰有为老师，我这儿诉求先梳理一下发给您
京籍，买二套
首付预算500w左右，所以大概能看660w左右的房子
诉求是最看重的是两点
1、房子本身的居住条件（最好是三居，户型方正些的，南北通透最好）
2、孩子上学(2023年上小学，希望学校在北京整体是中等偏上就行)
然后还有希望离地铁近一些，另外离北四环和西北五环都近一些
买房时点就是当前，因为孩子明年上学
回答：660万买3居还要兼顾孩子上学，加上你们上班的地，我认为锁定的区域基本就是海淀了。
且房龄肯定是老的，这个避免不了。
我且预估你垫垫脚可以到700，700以内的话推荐3个区域。
一、海淀小西天
北二环到北三环之间，附近有13号线，2号线，4号线，10号线 包围。
推荐小区：
①志强北园
②明光村小区
③红联北村
区域学校有
幼儿园：明天三幼 威凯幼儿园 何嘉仁双语幼儿园 北师大幼儿园
小学：北师大附小（子弟校） 北邮附小 星火小学
中学：北师大三附中 交大附中分校
大学：北京师范大学 北京邮电大学
二、田村
附近有地铁6号线，属于永定路学区，玉泉小学不错，图强小学＋田村小学一般。
推荐小区：
①玉海园一里~五里
预算以内可以买80➕㎡大3居对口 玉泉小学，40%直升首师大附中一分校
② 永定路那几号院
对口 图强第二小学
三、西二旗
这个区域我觉得是产业优势大于学区优势，毕竟区域内就有互联网公司且靠近上地后长村，属于互联网人抱团的一个大区域，所以房价是可以保证的。
推荐小区：
①铭科苑
②智学苑
两个小区对口的是西二旗小学，但是就在今年，西二旗小学正式加入中关村第一小学教育集团，所以学校更名为中关村第一小学西二旗分校。
对于这两个小区房价来说肯定是利好。
预算以内可以买到90＋㎡的大3居。
根据你的情况重点推荐这3区域，推荐的小区你可以先筛选一下到线下去看房
3、问：您好，我现在丽泽商务区上班，想入手一套房子，最好总价在四百万左右，两居室，要求将来好出手因为不打算在北京养老所以要变现的，不求多增值但能保值，给推荐一下地段小区好吧。
另外大兴共有产权房值得入手吗（主要它便宜），还有亦庄值得考虑吗？
回答：
1、400，两居，好出手。
看看丰台 看丹桥、新宫。
大兴 马家堡、草桥、西红门。
亦庄的话早就涨起来了，但是最近台湖、马驹桥划到亦庄无疑是多了不少选择，重点可以看这2个区域，不过买这2个区域的话上班的通勤时间就得牺牲了。
具体小区，先看哪儿的交通方便吧，然后找当地中介就行，小区多，好选。
2、共有产权房都不建议毛，除非你是长期自住，但很明显你不是，你以后是要变现的。
共有产权房这种产品是纯粹的保障房，就是自住合适，投资性弱，流通性更弱，连直接继承都做不到，转手还是要经过批准的。
所以就是长期自住，其他的别有什么太高期望值，房住不炒的典型产品，几乎堵死了所有投资通道。现在图便宜，以后或许会显得更便宜。
鉴于大部分对于北京的购房政策、首付贷款、如何选区域、如何选小区、等都存在一定的疑问，所以我整理了一个《北京购房神贴》。